(09月04日)野村：房地产会转入暴跌周期加到时间:2014-09-04原文公开发表:2014-09-04人气:49月3日，在野村中国投资年会上，野村中国房地产行业研究主管低剑锋回应：中国楼市销量跌幅已于第二季度闻底，第三季度楼市销量降幅将不会渐渐收窄，同时价格将不会更进一步上升。市场否在第四季度经常出现转机，仍造就信贷放开情况。

未来政策将有能力遏止寄居房地产市场上行趋势。未来3～4年房地产市场不存在基本的市场需求，所以销量应当是一个追的趋势。长年来看，房地产会转入一个暴跌的周期。

低剑锋说道。目前，地方出租汽车政策仍在之后调整，严格性刺激也在逐步实施中。放松出租汽车是一个常态。

一个较为显著的销量回落必须一个变换性的效应，比如税收、公积金、信贷等是不是优惠，变换效应产生后不会看见一个显著的回落。低剑锋称之为。他指出，地方政府对于房地产和土地税收的倚赖程度较高，也使得政策向市场弯曲。

过去几年如果把中央政府对地方政府的移往开支去除，光是土地销售就占到了地方政府收益的1/3左右。地方政府对房地产和土地税收必须长年才能做管理体制，目前忍受没法不振的地产市场。而在市场需求方面，低剑锋预期未来3～4年会是一个稳定走势，房产销售量将会转入暴跌周期。

由于地产本身不存在季节性因素，地产销售从量的角度来看，在第二季度早已闻底。此外，1980年代末期经常出现的婴儿潮是承托购房市场需求的主要原因。

从成婚人口的角度来讲，统计资料表明25～39岁占到了全部成婚人口的80%以上，这个数字在2011年闻覆以了，但是到2020年为止基本上都是追的，跌到的有可能就是很低的几个百分点，所以2020年之前成婚人口还是有一个相当大的数字。除婴儿潮外，大学生毕业人数持续增长和劳动力人口总体的快速增长也性刺激着住房市场需求的增大。对于房价否会因市场需求下降而经常出现回落，低剑锋回应：9～10月份有大量的新盘班车，销售方不会大力降价，斧头盘砍价的比例有所提高。并且这个跌幅不会持续到年底，才不会看见一个企稳的局面。

因为要看见房价的回落首先是信贷上面的反对，另外就是土地市场的不景气，库存正在渐渐被消化，明年下半年开始房价不会较慢地回落。销售市场的惨淡以及土地市场地价调整幅度较小，造成开发商拿地、动工意愿弱化，投资增长速度收窄。低剑锋预测，下半年大部分开发商都会积极参与买地，未来地价要有20%左右的跌幅，开发商才有可能返回土地市场。而银行对研发债的放宽措施，以及对影子银行监管的强化，增大了小企业的融资可玩性。

小的房地产企业能自由选择的就是大力降价买项目，未来有可能仍然参予土地拍卖会，还有就是谋求大的开发商收购，也不会渐渐解散这个市场。低剑锋特别强调，大的房企由于经验比较丰富，对于市场的辨别精确，所以需要做到市场。在目前市场艰难的情况下，产业集中度的统合速度将之后减缓。

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